Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой постройки какие – либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.).

Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и какие условия для этого необходимы?

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т.е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Какими доказательствами может быть подтверждено право собственности лица на самовольную постройку?

Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются соответствующими документами на землю.

Сложнее решить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке. Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой законом прямо не определен. Здесь возможны две ситуации: 1) когда земля находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; 2) когда земля находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка в целях, соответствующих назначению этой постройки.

Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому лицу или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода ему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.

Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) совместно с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка по соглашению с ним о создании общей собственности на возводимую постройку и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.

Во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о праве собственности на нее судом не может быть удовлетворено.

Какие иски о правах на самовольные постройки, наиболее часто встречающиеся в практике вашего суда?

Чаще всего граждане обращаются в суд с исками о признании права собственности на строения, возведенные ими на предоставленном в пользование, либо в собственность земельном участке, без получения необходимых разрешений; о признании права собственности на самовольные постройки в порядке наследования, тогда, когда по каким-то причинам наследодателем при жизни документы на самовольную постройку не были оформлены надлежащим образом; о признании права общей долевой собственности на самовольную постройку по мотиву совместного строительства и другими подобными исками.

Назовите особенности рассмотрения дел данной категории.

По всем делам по искам о признании права собственности на самовольную постройку суд выясняет, соблюдены ли при строительстве требования охраны окружающей среды, правил застройки, экологических, санитарногигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

С целью выяснения вопросов соответствия постройки строительным нормам и правилам судом назначается строительно-техническая экспертиза.

Стоимость проведения экспертизы на соответствие построек нормам СНиП в зависимости от постановки вопросов, их количества составляет в настоящее время 6 000 – 8 000 рублей. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Думаю, что всех будет интересно узнать о подсудности споров, относительно признания права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов. Такого рода иски являются исками имущественными, в связи с чем подсудность спора определяется ценой иска. Таким образом, иски о правах на самовольную постройку стоимостью 50 000 руб. и менее подсудны мировому судье, свыше этой суммы- районному суду.

Судебная практика по признанию права собственности на самовольно возведенную постройку в Самарской области

СПРАВКА

по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел, связанных с самовольной постройкой

Рассмотрим ряд примеров разрешения судами дел указанной категории:

Н*** А.П. обратился в суд к Администрации г.о. Жигулевск с иском о признании права собственности на реконструированный жилой дом, расположенный по адресу: *** и сохранении его в перепланированном состоянии (гражданское дело № 2-713/2011), указав в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником жилого дома и земельного участка по данному адресу на основании договора купли-продажи от 31.08.2004 года, право собственности на которые зарегистрировано 14.09.2004 года. После покупки дома, в целях улучшения жилищных условий, он произвел реконструкцию дома, возвел террасу и пристрой, осуществил перепланировку в виде установки межкомнатных перегородок в комнате, демонтажа веранд, закладки оконных и дверных проемов в комнате, пробивки дверного проема, демонтажа газового котла, газовой плиты, унитаза, в результате чего изменилась площадь жилого дома.

Указывая на то, что намерен оформить жилой дом в собственность с новыми техническими характеристиками, что не представляется возможным ввиду отсутствия соответствующего разрешения, истец просил суд удовлетворить иск.

В подтверждении заявленных требований представил суду копию договора купли-продажи от 31.08.2004 года, из которого следует, что Н*** А.П. приобрел в собственность земельный участок из земель поселений, площадью 600 кв.м и расположенный на нем одноэтажный жилой дом, общей площадью 58,0 кв.м, жилой площадью 31.70 кв.м, с надворными постройками при нем, расположенные по указанному адресу.

Из сообщения Отдела градостроительства Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации г.о. Жигулевск № 207 от 03.05.2011 года на запрос суда видно, что реконструкция жилого дома № *** по ул. М*** г. Ж*** выполнена без нарушений градостроительных норм.

Представленной суду копией технического заключения о состоянии строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ***, составленного ООО «Д.А.Н», имеющего разрешение на выполнение такого вида работ, подтверждается, что состояние основных несущих строительных конструкций обследуемого жилого дома на момент обследования обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Удовлетворяя заявленные требования истца, суд в решении указал, что реконструкция дома осуществлена истцом на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке, с соблюдением градостроительных, строительных и иных норм правил и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем признал за истцом право собственности на реконструированный жилой дом.

По искам о прекращении права общей долевой собственности, выделе доли имущества в натуре и признании права собственности на реконструированную часть жилого дома, суды также правильно устанавливают обстоятельства, имеющие значение для дела, указанные выше, принимая во внимание при этом положения Постановления Пленума ВС СССР от 31.07.1981 года № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом», в соответствии с которыми, в частности, выдел доли (раздел дома) может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом, либо имеется возможность превратить эту часть в изолированную путем соответствующего переоборудования.

Так, решением Промышленного районного суда г. Самары от 05.04.2011 года по иску Р*** Н.Г. и С*** А.М. о признании права собственности на реконструированный жилой дом, разделе, прекращении общей долевой собственности, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Из материалов дела следует, что истцы обратились с вышеназванным иском, мотивируя требования тем, что являются сособственниками (по ½ доли) в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: *** и земельного участка по указанному адресу по ½ доли соответственно.

В ходе эксплуатации жилого дома истцы произвели его реконструкцию, в настоящее время желают прекратить право общей долевой собственности и зарегистрировать право собственности на реконструированный жилой дом.

Суд, при рассмотрении указанного выше иска, установил наличие права собственности у истцов на спорный объект – по ½ доли соответственно и земельный участок под ним, факт расположения реконструированного жилого дома в пределах границ земельного участка, находящегося в собственности истцов, а также отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан и нарушения прав и интересов других лиц.

При этом судом исследован план земельного участка, а также приняты во внимание заключение по инженерно-техническому обследованию жилого дома, заключение по результатам санитарно-гигиенической экспертизы, заключение ООО «А***», в соответствии с которым выполнены условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений, а также учтено, что реконструкция указанного жилого дома согласована с филиалом «Самарагаз» ООО «СВГ».

Принимая во внимание, изложенное выше, и установив, что между сособственниками сложился порядок пользования домом, руководствуясь ст. 252 ГК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Решение суда не обжаловалось.

На обобщение также поступили дела о признании права собственности на самовольную постройку – жилой дом, возведенный на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При рассмотрении указанной категории дел, суды правильно руководствуются п. 2 статьи 269 ГК РФ, в соответствии с которым лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное бессрочное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дел данной категории, судами, как правило, устанавливается, что спорные объекты недвижимости построены (реконструированы) на земельных участках, ранее предоставленных владельцам (прежним владельцам) в постоянное (бессрочное) пользование решениями органов местного самоуправления, принятыми в пределах компетенции, сведения о принятии которых, хранятся в архивах соответствующих администраций. Строительство спорных объектов производилось на земельных участках, отведенных именно для определенных целей, за счет средств пользователя и которые с момента возведения и ввода в эксплуатацию использовались по назначению.

В связи с отсутствием необходимых документов, подтверждающих реконструкцию (возведение) спорных объектов в соответствии с законом (проектно-сметной документации, разрешения на строительство (реконструкцию), акта ввода в эксплуатацию) данные объекты признаны судами самовольными постройками.

Удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на жилые помещения – реконструированные самовольные постройки, возведенные на предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование земельном участке, суды придерживаются определенного подхода в данном направлении, предполагающего надлежащим доказательством договор (акт, решение) о предоставлении земли в постоянное (бессрочное) пользование владельцам (прежним владельцам), для возведения застройщиком жилого дома (договор на застройку).

Так, по гражданскому делу № 2-1461/11 по иску Л*** Л.И., Л*** А.Ф. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, решением Красноглинского районного суда г. Самары исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: *** на основании договоров дарения от 04.07.2007 года и от 29.01.2010 года. В процессе эксплуатации жилого дома с целью улучшения жилищных условий была произведена его реконструкция без получения соответствующих разрешений и согласований с органом местного самоуправления.

Между тем, реконструкция дома соответствует градостроительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, произведена на земельном участке, отведенном для этих целей и принадлежащем истцам на праве собственности.

При этом установлено, что 26.09.1956 года земельный участок в п. М*** по ул. В***, *** мерою 486,0 кв.м предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование К*** В.С., что подтверждается договором за № 17025 на право застройки. В соответствии со справкой от 03.02.1960 года № 9, выданной К*** В.С., осуществлена приемка законченного строительством жилого дома, построенного на указанном земельном участке. В соответствии с договором купли-продажи от 24.06.1988 года К*** В.С. продала С*** А.М. жилой дом, расположенный на вышеуказанном земельном участке. В свою очередь С*** А.М. подарила данный жилой дом С*** М.А., что подтвердилось соответствующим договором. На основании договора купли-продажи спорного дома от 17.06.2007 года право на него перешло к Л*** О.Ф., которая 04.07.2007 года подарила данный дом Л*** Л.И., что также подтвердилось соответствующим договором. В соответствии с договором дарения от 29.01.2010 года право собственности на ½ доли указанного жилого дома перешло к Л*** А.Ф.

Приняв во внимание представленные доказательства – технический паспорт на объект индивидуального строительства, техническое заключение ЗАО фирма «Г***», заключение № 117 от 08.11.2010 года по результатам санитарно-гигиенической экспертизы, заключение ООО «А***» на соответствие требованиям пожарной безопасности – суд пришел к выводу о том, что реконструкция спорного дома произведена в соответствии с предъявляемыми требованиями, не нарушает права и охраняемые законом интересы граждан, а также не создает угрозу их жизни и здоровью.

Исследовав материалы инвентарного дела, суд установил, что спорное строение расположено именно на том земельном участке, который выделялся первоначальному правообладателю жилого дома, то есть на земельном участке мерою 486 кв.м.

При указанных обстоятельствах, делая вывод о том, что истцам в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ перешло право пользования земельным участком, отведенном именно для целей строительства жилого дома, суд правильно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Необходимо отметить, что при рассмотрении дел данной категории, суды обоснованно придерживаются позиции в части определения существенности (несущественности) имеющихся нарушений при возведении (реконструкции) жилого дома, в частности, правомерно не принимают во внимание в качестве безусловного основания для отказа в удовлетворении иска, возражения представителя ответчика – органа местного самоуправления, касающиеся расположения спорного дома на расстоянии менее 3-х метров до границ соседнего земельного участка, собственник которого каких-либо претензий и возражений по указанному вопросу не имеет.

Существенность нарушений может быть установлена только судом на основании совокупности материалов гражданского дела применительно к каждому конкретному случаю при наличии сведений о нарушении прав третьих лиц.

Так, решением Советского районного суда г. Самары от 15.03.2011 года удовлетворены исковые требования М*** А.Л., М*** В.В., М*** А.А., М*** П.А., С*** Р.Ш., С*** Р.М., С*** Н.Р., С*** К.Р. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на реконструируемый жилой дом по адресу ***.

Установив, что истцы являются сособственниками в праве общей долевой собственности на спорный дом и земельный участок под ним, реконструкция жилого дома выполнена с соблюдением строительно-технических, пожарных, санитарных норм и правил, в пределах границ земельного участка, находящегося в собственности истцов с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, угрозы жизни и здоровью граждан осуществлением реконструкции дома, а также претензий со стороны третьих лиц, не имеется, суд обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Вопросы, связанные с применением п. 3 ст. 222 ГК РФ при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку

В связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/ 22 от 29 апреля 2010 года у судов области возник ряд вопросов, связанных с применением п. 3 ст. 222 ГК РФ, в силу которого право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Положения данной нормы процитированы в п. 25 указанного выше Постановления.

При этом возможность признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, названной нормой права не предусмотрена.

Вместе с тем, ранее в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007 г.) были даны разъяснения, согласно которым по смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная позиция изложена Самарским областным судом в Справке по результатам обобщения судебной практики, по делам, связанным с разрешением споров о признании права собственности на самовольную постройку и земельные участки от 28.12.2007 г.

Проведенное обобщение показало, что в основном суды области, разрешая споры о признании права собственности на самовольные постройки, расположенные на земельных участках, предоставленных гражданину в аренду, при удовлетворении заявленных требований принимают во внимание обстоятельства предоставления земельного участка в аренду именно для индивидуального жилищного строительства, что предусмотрено положениями ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, соответствие постройки градостроительным регламентам, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим и иным правилам и нормативам, предусмотренным нормами Градостроительного кодекса РФ, а также, то обстоятельство, что сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и оно не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, решением Жигулевского городского суда Самарской области от 20.09.2012 г. удовлетворен иск Д*** К.М. к администрации г.о. Жигулевск о признании права собственности на жилой дом общей площадью 537, 6 кв. м, жилой площадью 212, 3 кв.м, расположенный по адресу: ***.

При этом судом установлено, что истец на основании договора купли-продажи от 12.09.2002 г. является собственником жилого дома по указанному адресу общей площадью 53, 7 кв. м, в т.ч. жилой площадью 29, 2 кв.м.

Реконструированный жилой дом, общей площадью 537, 6 кв. м, расположен на земельном участке, часть которого площадью 2 368 кв. м принадлежит истцу на основании договоров купли-продажи от 22.11.2002 г. и от 30.11.2005 г., заключенного с администрацией г.о. Жигулевск, а часть участка, площадью 220 кв. м - предоставлена истцу в аренду для реконструкции и завершения строительства жилого дома.

Суд, установив отсутствие нарушения прав третьих лиц при возведении жилого дома, а также его соответствие градостроительным нормам и правилам, принимая во внимание указанные выше разъяснения Верховного Суда РФ в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, удовлетворил исковые требования Д*** К.М.

Аналогичная позиция изложена Новокуйбышевским городским судом Самарской области при рассмотрении иска А*** Е.И. к администрации г.о. Новокуйбышевск о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение.

В ходе рассмотрения данного дела, судом установлено, что истица на основании договора купли-продажи от 05.08.2002 г. является собственником здания магазина № 4, расположенного по адресу: ***.

На основании договора аренды земельного участка от 23.04.2004 г., заключенного с муниципальным образованием г.о. Новокуйбышевск, истице предоставлен земельный участок, площадью 202 кв. м под магазин по указанному выше адресу сроком на 5 лет с 21.08.2002 г. до 21.08.2007 г. Дополнительным соглашением от 20.08.2007 г. к договору аренды от 23.04.2004 г. срок его действия устанавливается на 5 лет с 21.08.2007 г. до 21.08.2012 г.

Истица, указывая на произведенную реконструкцию магазина, общая площадь которого составила 254, 9 кв. м, ссылаясь на заключения компетентных органов о соответствии реконструированного здания магазина строительно-техническим, пожарным и санитарным требованиям, просила суд признать право собственности на реконструированное здание – магазин.

Установив, что реконструкция магазина осуществлена в пределах предоставленного в аренду земельного участка с целевым назначением под магазин, с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, определенного в пп. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, принимая во внимание наличие у истицы исключительного права на приобретение земельного участка в соответствии с требованиями ст. 36 Земельного кодекса РФ, как собственника здания, а также возможность сохранения самовольной постройки в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, суд правильно удовлетворил заявленные А*** Е.И. требования - признал за ней право собственности на нежилое помещение - магазин, общей площадью 254, 9 кв.м.

При этом судом в резолютивной части решения отражено, что решение является основанием для регистрации права собственности на нежилое помещение по указанному адресу за А*** Е.И. в Новокуйбышевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (копия решения Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 25.04.2011 г. приложена к Справке).

Вместе с тем, некоторые суды отказывают в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что в разъяснениях Пленума отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, предоставленном истцу в аренду.

Так, решением Волжского районного суда Самарской области от 25.10.2012 года в удовлетворении иска К*** Л.И. к администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства отказано.

При этом из материалов дела следует, что между супругом истицы К*** И.Н. и Петра-Дубравской поселковой администрацией 13.09.1999 г. заключен договор № 96 аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв. м, расположенного по адресу: ***, сроком до 13.09.2009 г.

После его смерти, наступившей 21.09.2010 г., 05.12.2011 г. между истицей и администрацией муниципального района Волжский Самарской области заключен договор аренды указанного выше земельного участка также для индивидуального жилищного строительства сроком до 24.10.2014 г.

Истица, указывая на возведение совместно с супругом в 2003 году на земельном участке жилого дома без разрешения на строительство, предоставив доказательства осуществления строительства жилого дома с соблюдением градостроительных норм и правил, просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: ***, участок 11, общей площадью 431,8 кв. м, площадью застройки 289,6 кв. м, процент готовности 77 %.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку в силу указанных выше положений ст. 222 ГК РФ, указав, что признание судом права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости возможно исключительно при обращении в суд лица, владеющего на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании земельным участком, на котором осуществлена постройка.

При этом судом не было учтено, что на момент заключения между К*** И.Н. и Петра-Дубравской поселковой администрацией 13.09.1999 г. договора № 96 аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв. м по указанному выше адресу сроком до 13.09.2009 г., действовала прежняя редакция ч. 3 ст. 222 ГК РФ, предусматривающая возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка. Исключение из ст. 222 ГК РФ данного положении не означает невозможность признания права собственности на возведенный объект за арендатором земельного участка, предоставленного ему именно для строительства данного объекта, осуществленного без необходимых разрешений.

Кроме того, положениями ст. 30.1 ЗК РФ предусмотрено предоставление земельных участков в аренду гражданам для жилищного строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу ст. 41 ЗК РФ, регламентирующей права на использование земельных участков арендаторами земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые строения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

С момента предоставления земельного участка в аренду К*** И.Н. администрацией муниципального района Волжский, требований о сносе жилого дома к арендатору не предъявлялось.

Земельный участок, предоставленный впоследствии в аренду истице после смерти супруга, поставлен на кадастровый учет, договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управление Росреестра по Самарской области.

Согласно сведениям кадастрового паспорта земельного участка определен вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, именно о данном целевом назначении участка указано собственником земельного участка в договоре аренды.

Из ситуационного плана, составленного 02.08.2012 г. по результатам проведения технической инвентаризации Кинельским городским филиалом ГУП ЦТИ следует, что объект незавершенного строительства возведен в пределах предоставленного в аренду земельного участка.

Согласно абз. 2 п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истица обращалась в администрацию муниципального района Волжский Самарской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. Согласно ответу разрешение выдано быть не может, так как в сектор архитектуры и градостроительства не представлен пакет документов в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Кроме того, ввиду возведения самовольного строения, выдача разрешения на строительство не предполагается и не может впоследствии являться основанием для ввода объекта в эксплуатацию.

Принимая во внимание установленные выше обстоятельства в совокупности с изложенными нормами права, а также учитывая длительность периода владения истицей земельным участком на праве аренды, при отсутствии обстоятельств самовольного его использования, принимая во внимание отсутствие возражений со стороны органа, уполномоченного по распоряжению данным земельным участком, относительно целевого его использования истицей, а также наличие у истицы объективных препятствий впоследствии для защиты своих прав иными предусмотренными законом способами, при не установлении судом нарушения прав и законных интересов иных лиц, судебная коллегия, при рассмотрении апелляционной жалобы К*** Л.И., пришла к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований и признания права собственности за истицей на объект незавершенного строительства.

В связи с чем, решение суда было отменено и постановлено новое решение об удовлетворении заявленных требований (копия Апелляционного определения от 12.12.2012 г. приложена к Справке).

Необходимо отметить следующее, что при разрешении указанных выше споров, следует выяснять обстоятельства соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка в аренду, а также его целевое назначение.

В случае если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо из легковозводимых конструкций (сборных, разборных), то основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

Собственник земельного участка должен вполне определенно при заключении договора аренды выразить свою волю на предоставление в аренду земельного участка для возведения строений капитального типа. Тем самым, собственник земельного участка, должен в полной мере осознавать правовые последствия возможного оформления земельного участка в собственность лицом, оформившим свое право собственности на возведенный объект недвижимого имущества.

  

Изложенная выше правовая позиция судов области по вопросу признания права собственности на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке, прямо противоположна практике Арбитражных судов, основанной на том, что положениями п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, пользующимся земельным участком на основании договора аренды не предусмотрена.

В связи с эти, считаем необходимым указать следующее:

В суды общей юрисдикции за защитой своих нарушенных прав обращаются граждане, у которых, по сравнению с юридическими лицами, являющимися субъектами экономической деятельности, иная мера гражданско-правовой ответственности.

При этом несоблюдение гражданином требований закона о получении необходимой разрешительной документации до начала строительства, несопоставимо с бездействием юридического лица по получению указанной документации в рамках осуществления им предпринимательской и экономической деятельности, предполагающей исполнение требований закона, а также реальную возможность их исполнения.

Гражданин же, в силу объективных причин (отсутствие материальных средств для составления проектной документации, отдаленность компетентных органов, осуществляющих строительный надзор от места жительства, наличие временных затрат для совершения действий по обращению в соответствующие органы, необходимость в жилье, в случае возведения жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке и т.д.) не всегда может своевременно совершить необходимые действия по получению разрешения на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Поэтому полагаем, что практика судов области по рассмотрению указанных выше споров основана на нормах материального права и направлена на единственно возможный путь разрешения вопроса, связанного с защитой прав граждан в отношении созданного ими имущества.

Кроме того, согласно разъяснений, данных в п. 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом не определено, в чем должны заключаться действия лица, осуществившего самовольную постройку, для её легализации.

Например, как можно оценить действия по обращению с заявлением о выдаче разрешения без предоставления всех необходимых документов, предусмотренных п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также не обжалование истцом решения органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения.

При проверке обстоятельств совершения лицом, осуществившим самовольную постройку, мер к получению акта ввода объекта в эксплуатацию, у судов возникает вопрос о возможности выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предусмотренного ст. 55 Градостроительного кодекса в отсутствие разрешения на строительство.

Проведенное обобщение показало, что в основном лица, осуществившие самовольную постройку, предпринимают меры к её легализации после её возведения, тогда как по смыслу закона получение разрешение необходимо до начала строительства. Поэтому, органы местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения по причине осуществления лицом действий по строительству самовольной постройки.

В связи с этим возникает вопрос о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, при наличии обстоятельств, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, при отсутствии доказательств того, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало указанные выше меры к её легализации.

Как показывает анализ практики рассмотрения указанных дел, суды, признавая право собственности на самовольные строения, в ряде случаев не устанавливают обстоятельства принятия мер к легализации самовольной постройки.

Другим проблемным аспектом применения п. 3 ст. 222 ГК РФ, является признание права собственности на самовольные постройки, осуществленные на земельных участках, не отведенных для целей строительства.

Так, решением Исаклинского районного суда Самарской области от 14.07.2011 г. удовлетворены исковые требования М*** Е.С., и за ней признано право собственности на здание «Д***, строение 1», общей площадью 221,13 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 99407 кв.м, принадлежащем ей и иным лицам (каждому по 1/ 4 доли) на праве общей долевой собственности.

Суд, указав на отсутствие возражений иных собственников против признания за истицей права собственности на возведенный ею объект недвижимости, приняв во внимание предоставленные истицей заключения по инженерно-техническому осмотру здания, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Из технического паспорта на указанное выше здание следует, что оно является жилым помещением, состоит из двух этажей, общей площадью 221, 13 кв. м, из них жилая-155, 47 кв.м.

При этом судом не учтено, что земельный участок, на котором возведено указанное выше строение, имеет разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, относится к землям особой категории - сельскохозяйственного назначения, расположен в границах бывшего подсобного хозяйства АО «Т***». Данный земельный участок принадлежит истице и другим участникам общей долевой собственности на основании Свидетельства о праве собственности на землю от 5.10.1995 г. и Соглашения об определение долей от 8.04.2009 г.

Согласно пп.1 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» одним из основных принципов, на котором основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, является сохранение целевого использования земельных участков.

В силу ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, для которых в силу ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты не устанавливаются, в материалах дела не имеется.

Кроме того, в Определение от 17.06.2010 г. № 884-О-О Конституционный Суд РФ разъяснил, что Земельный кодекс РФ в числе основных принципов земельного законодательства закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, принцип приоритета сохранения особо ценных земель, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами, и принцип деления земель по целевому назначению по категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В данном случае удовлетворение судом исковых требований без учета требований о разрешенном использовании земельного участка, на котором осуществлена самовольная постройка, является неправильным.

Решение суда сторонами не обжаловано.

На обобщение поступили дела, по искам граждан к органам местного самоуправления о признании права собственности на самовольную постройку при наличии всей разрешительной документации на её строительство и акта о вводе в эксплуатацию.

Ч*** Н.А. обратилась в суд с иском о признании права собственности на жилой дом с пристроенным помещением под магазин, указав на то, что на основании договора дарения от 4 июня 2007 года она является собственником земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и части двухквартирного жилого дома. 22.12.2006 года дарителю администрацией Исаклинского района выдано разрешение на строительство жилого дома с пристроенным помещением под магазин. 14.06.2011 г. Ч*** Н.А., как собственнице земельного участка и части жилого дома, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, при предоставлении указанных выше документов в Управление Росреестра, истице было указано на несоответствие построенного помещения виду разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.

Исаклинский районный суд Самарской области, установив возведение истицей жилого дома с пристроенным помещением под магазин, общей площадью 178, 9 кв. м, признал его самовольной постройкой и решением от 14.08.2012 года заявленные выше требования удовлетворил в полном объеме. При постановлении данного решения суд принял во внимание положение п. 2 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 112 «О личном подсобном хозяйстве», согласно которому приусадебный земельный участок, подлежащей использованию для ведения личного подсобного хозяйства, используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Вместе с тем судом не учтено, что в силу ст. 2 данного Закона, личное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Толкование закона во взаимосвязи указанных его положений указывает на возможность при использовании приусадебного земельного участка возведения таких зданий и строений, которые по своему функциональному назначению связаны с осуществлением деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и соответствуют вспомогательным, складским и иного типа помещениями. Т.е. в любом случае, использование указанного выше земельного участка возможно только в определенных целях при проведении соответствующих этой цели мероприятий.

В данном же случае, строительство помещения в виде магазина на приусадебном земельном участке, указанным выше целям не соответствует.

Решение суда не обжаловано и вступило в законную силу.

При этом следует отметить, что ответчик в лице представителя администрации муниципального района Исаклинский согласно предоставленного суду отзыва исковые требования признал в полном объеме, что свидетельствует об отсутствии между сторонами спора о праве на имущество, что также не учтено судом при постановлении решения в нарушение ст. 3 ГПК РФ.

При рассмотрении данного дела судом не привлекался в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований, представитель Управления Росреестра по Самарской области, притом, что в материалах дела имеется Уведомление о приостановлении государственной регистрации права с указанием причин. Сведений об отказе в регистрации права материалы дела не содержат.

Проведенное обобщение показало отсутствие единообразной практики рассмотрения судами дел, связанных с признанием права собственности на реконструированные квартиры, представляющие собой часть многоквартирного дома, расположенного на земельном участке в определенных границах.

При установлении обстоятельств нахождения земельного участка у истца на праве собственности или на праве постоянного бессрочного пользования в силу предоставленной им выписки из похозяйственной книги, суды, с учетом требований п. 3 ст. 222 ГК РФ правильно удовлетворяют исковые требования о признании права собственности на реконструированные квартиры, которые ввиду возведения собственниками пристроек изменили технические характеристики путем увеличения общей и жилой площадей.

Так, решением Ставропольского районного суда Самарской области от 04.10.2011 г. удовлетворены исковые требования А*** М.И., за которым признано право собственности на квартиру № 1 в жилом доме ***, общей площадью 284, 7 кв.м, в том числе жилой площадью 93, 1 кв.м.

При этом из материалов дела следует, что квартира по указанному выше адресу на основании договора купли-продажи от 09.02.1993 г. приобретена отцом истца общей площадью 66, 6 кв.м, жилой площадью 42, 5 кв.м.

В результате проведенной реконструкции общая площадь квартиры составила 284, 7 кв.м, жилая- 93, 1 кв.м.

При установлении обстоятельств соответствия вновь образованного объекта строительным, санитарным и противопожарным нормам, а также сведений о принадлежности отцу истца на праве собственности земельного участка соответствующей площадью по указанному выше адресу, в подтверждение чего в материалах дела имеется выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок, суд, установив фактическое принятие истцом наследства после смерти отца, правильно признал за истцом право собственности на указанную выше квартиру (копия решения Ставропольского районного суда Самарской области от 04.10.2011 г. приложена к Справке).

Вместе с тем, при отсутствии у истца документов, подтверждающих его право на земельный участок, в границах которого расположена реконструированная квартира, суды обоснованно отказывают в удовлетворении исковых требований.

Так, решением Волжского районного суда Самарской области от 23.11.2012 г. (судья Ж*** В.Е.) отказано в удовлетворении исковых требований М*** В.Н. о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии по тем основаниям, что возведенный кирпичный пристрой к квартире, расположен на не отведенном истцу для указанных целей земельном участке (копия решения Волжского районного суда Самарской области от 23.03.2012 г. приложена к Справке).

Однако, некоторые суды области в нарушении указанных выше требований без определения обстоятельств предоставления истцу земельного участка и его нахождения у него в пользовании на каком-либо вещном праве, принимают решения об удовлетворении исковых требований о признании права собственности на реконструированные квартиры.

Граждане П*** и С*** обратились в Приволжский районный суд Самарской области с иском о признании права собственности на квартиру, указывая на то, что на основании договора о передачи квартиры в собственность граждан от 12.10.1992 г. они являются сособственниками квартиры ***, общая площадь которой, в результате реконструкции, увеличилась с 88,9 кв.м до 110,7 кв.м, а жилая площадь с 50,5 кв.м до 60,7 кв.м.

Суд, указывая на соответствие возведенной пристройки к квартире требованиям п. 3 ст. 222 ГК РФ, 30.07.2012 г. постановил решение о признании права общей долевой собственности на реконструированную квартиру с указанными параметрами.

При этом сведений о том, что реконструкция квартиры произведена в пределах границ земельного участка, находящегося в пользовании у истца, в материалах дела не имеется (копия решения Приволжского районного суда Самарской области от 30.07.2012 г. приложена к Справке).

Аналогичные нарушения были допущены этим же судьей при рассмотрении искового заявления М*** Т.В. и В*** В.И. к администрации муниципального района Приволжский Самарской области о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде (копия решения Приволжского районного суда Самарской области от 03.11.2011 г. приложена к Справке).

Вместе с тем, остается не разрешенным вопрос о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на реконструированные объекты, имеющие статус квартиры, фактически являющейся частью жилого дома (двухквартирные, трехквартирные коттеджи на земельном участке в определенных границах) при ситуации, когда у собственников квартир отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о предоставлении им земельного участка.

При приватизации предоставленных ранее квартир по договору социального найма, собственники реконструированных квартир, не имеют возможности оформить в собственность реконструированные жилые помещения при отсутствии прав на земельный участок, находящийся у них в пользовании по основаниям ст. 36 Земельного кодекса РФ, так как предоставление земельных участков под квартиры не предусмотрено.

При этом в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как правило, земельный участок, находящийся в пользовании у каждого владельца квартиры, формируется в определенных границах с учетом сложившегося порядка пользования между всеми собственниками квартир в доме. При этом границы сформированного участка, находящегося в пользовании у собственника одной квартиры, могут включать в себя не только элементы озеленения и благоустройства, а его площадь может превышать площадь земельного участка, находящегося в пользовании у владельца другой квартиры.

В связи с чем возникает вопрос: можно ли считать факт нахождения у указанных лиц в пользовании на законных основаниях земельного участка, в пределах которого осуществлена реконструкция, с учетом положений ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ст. 36 Жилищного кодекса РФ при разрешении вопроса о признании за ними права собственности на самовольно реконструированную квартиру или часть жилого дома.

Признание права собственности на гаражи

Актуальность вышеизложенного вопроса не утрачена и при рассмотрении исков о признании права собственности на гараж, в частности за лицами – собственниками земельных участков, на которых возведена самовольная постройка.

Так, по гражданскому делу № 2-1114/11 по иску А*** А.А. к администрации г.о. Самара, администрации Красноглинского район г. Самары о признании права собственности на капитальный гараж, возведенный на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, но без соответствующих разрешений на строительство Красноглинский районный суд г. Самары в решение от 20.07.2011 года указал, что право собственности истца на земельный участок подтверждается свидетельством о праве собственности на землю серии РФ-ХХХСАМ-01-03-00 № 0024560 и свидетельством о государственной регистрации права от 21.10.2010 года.

Факт возведения гаража в границах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, достоверно установлен судом.

Установив, что спорный капитальный гараж является самовольной постройкой, принимая во внимание ч. 3 ст. 222 ГК РФ, а также установив, что самовольное строение соответствует требованиям пожарной безопасности и требованиям СНиП, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме.

В то же время, учитывая, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, судом не установлено, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, о чем отмечено в п. 26 Постановления Пленума №10/22 от 29.04.2010 года.

Аналогичные нарушения имели место в ходе рассмотрения ряда гражданских дел указанной категории.

Решения не обжаловались.

Большую часть дел данной категории составляют дела по искам членов строительных (гаражных) кооперативов о признании за ними права собственности на возведенный гараж, признаваемый судом самовольной постройкой как ввиду отсутствия разрешения на строительство, так и акта ввода в эксплуатацию.

При этом судами устанавливается наличие права у истца на земельный участок, на котором находится самовольное строение, факт отвода (выделения) земли и ее соответствие при этом целевому назначению, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

Так, решением Красноглинского районного суда г. Самары от 15.10.2012 года (гражданское дело № 2-1525/2012) удовлетворены исковые требования А*** А.П. к администрации г.о. Самары о признании права собственности на гараж № 19 общей площадью 35,10 кв. м, расположенный по адресу: ***.

Из материалов дела следует, что представитель ответчика – администрации г.о. Самара и администрации Красноглинского района г. Самары в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, поскольку спорный гараж является самовольной постройкой, притом, что не представлено разрешение на строительство и документов, подтверждающих право истицы на земельный участок, на котором расположен гараж.

Судом установлено, что решением Исполнительного комитета Куйбышевского городского Совета народных депутатов от 07.05.1981 года № 310 «Об отводе земельного участка и разрешении строительства двухэтажных кооперативных гаражей в Красноглинском районе» произведен отвод гаражно-строительному кооперативу № 21 в Красноглинском районе земельного участка площадью 0,2 га в бессрочное пользование.

Актом № 3751 «Об отводе границ участка в натуре» от 02.06.1981 года был отведен вышеуказанный земельный участок площадью 0,2 га для строительства двухэтажного кооперативного гаража.

В соответствии с актом на право пользования землей за ГСК №21 закреплено в бессрочное пользование 0,2 га земли для строительства двухэтажных кооперативных гаражей.

Согласно справки председателя НПГК № 321 от 11.03.2011 года истец является членом гаражного кооператива № 321 и ей на праве собственности принадлежит гараж № 19 в НПГК-321. Паевый взнос выплачен полностью на 22.11.2005 года.

Вместе с тем, судом установлено, что при строительстве гаража № 19 не был соблюден установленный законодательством порядок получения разрешения на строительство и на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в связи с чем гараж признан самовольной постройкой.

Наряду с этим, суд установил, что самовольная постройка соответствует экологическим, санитарно-эпидемиологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается строительно-техническим заключением, выполненным ООО «Б***», санитарно-гигиенической оценкой ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области в Красноглинском районе г. Самары от 15.10.2012 года, экспертным заключением № 12/294 от 05.09.2012 года, выполненным ООО «А***».

Разрешая исковые требования, суд руководствовался ч. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Устанавливая обстоятельства, имеющие значение для дела и проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что земельный участок для строительства гаражей был отведен ГСК – 21 в установленном законом порядке, поскольку вышеуказанные решения были приняты в пределах компетенции исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками; соответствуют требованиям действующего законодательства и требованиям земельного законодательства, действующего на момент их предоставления; данные решения никем не оспорены и недействительными не признаны; земельный участок, предоставленный ГСК-21 в бессрочное пользование под возведение гаражей, не изымался.

Суд в решении указал, что в период действия Земельного кодекса от 1970 года земельные участки, выделенные предприятиям, организациям, учреждениям на праве постоянного (бессрочного) пользования земель, закреплялись за членами товариществ, кооперативов во вторичное пользование без ограничения определенным сроком.

Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» предоставленное землепользователям до введения в действие ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В соответствии с этим же законом граждане, которым земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой участок не может предоставляться в частную собственность.

Оценив в совокупности представленные доказательства с изложенными нормами права, суд пришел к выводу о том, что у истца, как члена НПГК № 321, возникло правомерное пользование земельным участком, находящимся по адресу: ***, расположенным в рамках отведенной ГСК земли.

Правильно применяя п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 года, суд установил, что при отсутствии разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию, истец предпринимала меры к его получению, поскольку неоднократно обращалась в Администрацию города и района об издании постановления о вводе объекта в эксплуатацию, однако ей было отказано.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда не обжаловалось.

В судебной практике возник вопрос, можно ли признать правомерным предоставление земельного участка на основании разрешения на строительство гаража по определенному адресу, и, как следствие, возможность признания права собственности на самовольную постройку при наличии иных оснований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Удовлетворяя такие иски, суды исходят из того, что разрешение на строительство выдано компетентным органом, в соответствии с действующим на момент предоставления земли законодательством, в разрешении указан конкретный адрес, по которому разрешено возведение гаража, что подразумевает под собой законность и правомерность предоставления земли для строительства.

Данные выводы подтверждает практика Чапаевского городского суда.

В частности, решением Чапаевского городского суда от 10.02.2011 года удовлетворены исковые требования Г*** В.С. о признании права собственности на гараж, расположенный в районе силикатной площадки у дома ***.

При этом суд принял во внимание, что согласно разрешению № 11155 от 12.07.1984 года, выданному Управлением главного архитектора исполкома Чапаевского городского Совета народных депутатов, истцу разрешено произвести строительство кирпичного гаража в районе силикатной площадки около дома по ул. Р***.

Судом установлен факт расположения гаража, принадлежащего истцу около д. ***, а также соответствие возведенного гаража требованиям санитарных правил и норм.

На обобщение поступили гражданские дела по искам о признании права собственности на гараж, удовлетворенные судом при отсутствии в материалах дела сведений о предоставлении земельных участков на каком-либо праве истцу (прежнему собственнику).

Так, по гражданским делам № 2-645/11, № 2- 886/11 по искам о признании права собственности на гаражи, Чапаевским городским судом требования удовлетворены при отсутствии в материалах дела сведений о предоставлении земельных участков истцам, а также разрешений на строительство спорных гаражей.

При этом суд, руководствуясь ст. 35 Конституции РФ, ст. ст. 218, 219, 222 ГК РФ указал, что возведенный истцом гараж не нарушает строительных норм и правил, прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует государственным санитарным правилам и нормам.

Вместе с тем обстоятельство использования гражданами земельного участка на законных основаниях, судом не исследовалось, соответствующих документов в материалах дела не имеется.

Анализ практики показывает, что наряду с признанием права собственности на самовольные строения, зачастую имеет место отказ в удовлетворении заявленных требований. При этом отмечается определенность оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Например, из представленных на обобщение гражданских дел следует, что нередко споры о признании права на самовольно возведенное, самовольно реконструированное строение возникают в отношении объекта, на который распространяется режим общей долевой собственности. В связи с чем суды учитывают то обстоятельство, что проведение соответствующих работ должно быть основано на соглашении между собственниками, что вытекает из требований ст. 247 ГК РФ.

Отсутствие такого согласия, как правило, влечет для истца негативные последствия в виде отказа в удовлетворении требований об узаконении проведенной реконструкции.

Например, решением Кировского районного суда г. Самары от 03.07.2012 года по гражданскому делу № 2-2973/12 по иску Ш*** В.А., Ш*** Е.А. к Администрации г.о. Самара о признании права собственности на реконструируемый жилой дом, в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом судом установлено, что истцы являются сособственниками спорного жилого дома, земельный участок, на котором находится спорный объект, также принадлежат истцам на праве общей долевой собственности, что подтвердилось представленными суду доказательствами – свидетельствами о государственной регистрации права.

Реконструкция жилого дома подтверждается техническим паспортом объекта, в соответствии с которым в ходе проведенных работ общая площадь дома составила 68,5 кв.м, жилая – 44,2 кв.м, подсобная – 24,3 кв. соответственно.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключением ЗАО «Г***», экспертным заключением по результатам санитарно-гигиенической экспертизы от 06.04.2011 года № 43, актом проверки соблюдения требований пожарной безопасности № 24/3 от 11.12.208 года реконструкция спорного жилого дома не противоречит требованиям СНиП, соответствует нормам и правилам пожарной безопасности и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одновременно с этим, суд в решении указал, что в соответствии со ст. 247 ГК РФ для признания права собственности на указанный жилой дом в качестве истцов должны выступать оба сособственника.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истец Ш*** В.А. неоднократно не являлся в судебное заседание, заявление о рассмотрении дела в его отсутствие не предоставлял, в связи с чем суду неизвестна позиция по делу собственника спорного жилого дома, что в силу положений ст. ст. 246, 247 ГК РФ может повлечь нарушение прав сособственников дома.

Кроме того, судом установлено, что при переустройстве в литере А3 была произведена установка газового котла, однако истцами не представлено доказательства того, что работы по установке газового котла выполнены специализированной организацией, имеющей лицензию на производство данного вида работ по согласованию с газоснабжающей организацией.

При указанных обстоятельствах суд отказал в удовлетворении исковых требований, разъяснив при этом, что истцы имеют право на обращение в суд с исковыми требованиями о выделе доли в натуре и признании права собственности на часть спорного жилого дома.

Решение не обжаловалось.

Полагаем, что в данном случае судом, верно определен субъектный состав сторон спорных правоотношений, в связи с чем обоснованно указано на обязательное участие сособственника спорного жилого дома, поскольку от его позиции (при наличии положительных заключений контролирующих органов) будет зависеть вопрос: возможна легализация самовольной реконструкции в судебном порядке, либо в отношении самовольной постройки следует применить санкции, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

По другому делу № 2-1883/11 по иску М*** И.Б. к Мэрии г.о. Тольятти о признании права собственности на самовольное строение, решением Центрального районного суда г.о. Тольятти в удовлетворении исковых требований отказано.

Истцом в обоснование заявленных требований указано на то, что он является собственником земельного участка по адресу: ***, на котором им произведено строительство нежилого здания административного назначения. Указывая на то, что объект возведен с соблюдением строительных и градостроительных норм, не угрожает жизни и здоровью граждан и может эксплуатироваться, истец просил суд признать за ним право собственности на самовольно возведенный объект.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал следующее.

М*** И.Б. с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта не обращался. По окончании строительства им было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания административно-бытового назначения, с приложением только правоустанавливающего документа на землю. Земельный участок, на котором расположено нежилое здание, находится в границах территориальной зоны специального назначения – С-1 – кладбища и мемориальные парки. Здания административно-бытового обслуживания, в состав помещений которого входят помещения ритуального обслуживания, относится к основным разрешенным видам использования объектов капитального строительства согласно регламента зоны С-1, к которым предъявляются определенные требования, установленные техническими регламентами.

Вместе с тем, суду не представлено доказательств, что ООО «ПРОНС», подготовившее техническое заключение по спорному объекту, является уполномоченной организацией на проведение контроля. Также истцом не представлены заключения уполномоченного на то органа о соответствии самовольной постройки градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам, в том числе на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объекта, исключающих возможность его обрушения, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных ситуациях.

Придя к выводу о том, что истец не предпринял никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала самого строительства, так и во время проведения работ, не предоставил документацию в соответствии с градостроительным законодательством, а также то обстоятельство, что строение возведено без учета границ территориальной зоны специального назначения – С-1 кладбища, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

С выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам, поскольку самовольное строение не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГК РФ. Доводы истца о том, что здание административно-бытового назначения относится к основным разрешенным видам использования объектов капитального строительства согласно регламента зоны С-1, а также о том, что строение соответствует требованиям ст. 222 ГК РФ, судебная коллегия во внимание не приняла, поскольку они опровергаются материалами дела.

Как указывалось выше, одним из признаков самовольной постройки, помимо отсутствия разрешения на строительство и нарушение градостроительных и строительных норм и правил, является осуществление самовольного строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке.

В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не соответствует разрешенному использованию, требование о признании права собственности на нее не может быть судом удовлетворено. Иное решение противоречило бы ст. 8 ЗК РФ.

Обобщение показало, что суды не всегда принимают во внимание вышеизложенную правовую позицию.

Так, например, В*** И.В. обратился в суд к мэрии г.о. Тольятти с иском о признании права собственности на самовольную постройку, указав в обоснование требований на то, что он является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***. Согласно кадастровому паспорту данный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов. В 2008 году истцом на данном земельном участке за счет его средств было возведено трехэтажное кирпичное незавершенное строительством нежилое здание, в соответствии с эскизным проектом, изготовленным ООО «Р***», согласованным с главным архитектором Центрального района г. Тольятти А*** Ю.Т. Указав на то, что при размещения строения в границах земельного участка были учтены строительные номы и правила, пожарные, санитарные нормы, соблюдено целевое использование земельного участка и выдержана линия застройки, истец просил суд признать за ним право собственности на незавершенный строительством объект – трехэтажное нежилое здание, общей площадью 3519,6 кв.м, расположенное по адресу: *** и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 25.05.2012 года исковые требования удовлетворены.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что спорное здание возведено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с соблюдением целевого использования земельного участка.

При этом судом установлено, что В*** И.В. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером 63:09:0301168:0083 площадью 900 кв.м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 63-АВ № 910631 от 06.08.2007 года. Объектом права является земельный участок (землепользование), назначение: земли населенных пунктов. На данном земельном участке истец возвел трехэтажное здание, представляющее собой спортивно-досуговый комплекс, которое возведено в соответствии с эскизным проектом, изготовленным ООО «Р***», согласованным с главным архитектором Центрального района г. Тольятти А*** Ю.Т.

Кроме того, судом приняты во внимание кадастровый паспорт земельного участка, в соответствии с которым разрешенное использование: под строительство и дальнейшую эксплуатацию индивидуального жилого дома, а также технический паспорт МП «Инвентаризация» г.о. Тольятти, из которого следует, что процент готовности незавершенного строительством объекта составляет 62%, площадь участка застроена на 899,4 кв.м.

Между тем, суд оставил без внимания то обстоятельство, что нежилое здание не может быть возведено на земельном участке, не отведенном для строительства такого объекта.

Указанную позицию изложила в своем определении судебная коллегия по гражданским делам при рассмотрении апелляционной жалобы ответчика – мэрией г.о. Тольятти.

Судебная коллегия в своем определении указала, что истец имеет на праве собственности земельный участок, площадью 900 кв.м, с назначением: земли населенных пунктов. Разрешенным использованием земельного участка является – строительство и эксплуатация индивидуального жилого дома.

На основании ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических противопожарных и иных правил, нормативов.

Одновременно с этим, ссылаясь на положения ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, судебной коллегией отмечено, что строительство, реконструкция объекта капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Отменяя решение суда и принимая новое решение по делу об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия указала на то, что за В*** И.В. не может быть признано право собственности на незавершенный строительством объект нежилое здание по вышеуказанному адресу, поскольку земельный участок, на котором произведено строительство, предназначен для строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в то время как истцом осуществлялось строительство нежилого трехэтажного здания – спортивно-досугового комплекса.

Кроме того, как указано судом в решении, истцом не было получено разрешение на строительство объекта недвижимости.

При этом судам следует иметь в виду, что изменение разрешенного вида использования земельного участка в рамках категории земель относится к ведению главы местной администрации, решение которого о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка либо об отказе физическое или юридическое лицо вправе обжаловать в судебном порядке.

Более того, при рассмотрении данного дела Автозаводским районным судом нарушены правила об исключительной подсудности, поскольку объект незавершенного строительства расположен по территориальности в Центральном районе г. Тольятти (копия Апелляционного определения от 01.08.2012 года приложена к Справке).

Анализ практики позволяет сделать вывод о том, что имеют место отказы в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку и по иным основаниям.

В частности, истец Ч*** В.А. обратился в суд к Администрации г.о. Самара, К*** А.Е. о признании права собственности на реконструированный жилой дом, прекращении общей долевой собственности, разделе дома в натуре (гражданское дело № 2-3804/11), мотивировав свои требования тем, что он является собственником ½ доли жилого дома по адресу ***, ½ доли он получил по наследству от своей бабушки – К*** М.К., которая в свою очередь получила ее от мужа. Другой частью дома владеет К*** А.Е.

Еще при жизни его дедушка К*** Н.С. произвел реконструкцию данного дома, который соответствует СНиП, не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Представитель ответчика – администрация г.о. Самара иск не признала, указав на то, что реконструкция дома произведена без разрешения на строительства, у истца отсутствует какое-либо право на земельный участок под самовольным строением, и истцом не представлены документы, подтверждающие технические характеристики всего дома и его реконструкции, документы о согласовании с газоснабжающей организацией, не предоставлено заключение Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара о соответствии спорного дома градостроительным нормам и правилам, а также отсутствует соглашение всех участников долевой собственности.

Доводы представителя ответчика в судебном заседании были подтверждены представленными доказательствами, а именно: техническим паспортом объекта, в соответствии с которым, помещения дома № 1,2,3 не обследовались, ответом Департамента строительства и архитектуры г.о. Самары, в соответствии с которым, информацию о соответствии спорного дома градостроительным нормам и правила предоставить невозможно, в связи с отсутствием каталога координат поворотных точек земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска, суд принял во внимание также заключение ЗАО «Г***», в соответствии с которым реконструкция дома со строительством пристроев лит. А3А4А5 не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности дома, притом, что о других литерах дома выводов нет; экспертное заключение отдела гигиены и эпидемиологии в Кировском районе г. Самары ФГУЗ «Центра гигиены и эпидемиологии в Самарской области», в соответствии с которым проведенные строительные мероприятии по реконструкции жилого дома не нарушают требований СанПиН 2.1.2.2645-10; техническое заключение ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которому раздел жилого дома в натуре и прекращении права общей долевой собственности на нем возможны, с учетом порядка пользования домом, сложившегося между собственниками.

Проанализировав представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания соответствия реконструированного дома строительным и градостроительным нормам и правилам, а также указал на отсутствие доказательства того, что самовольная постройка не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности дома, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции, поскольку истцом не представлено достаточных доказательств в обоснование исковых требований, отметив при этом верное указание суда на то, что истец в дальнейшем не лишен права обращения в суд с иском о признании права собственности на долю в реконструированном доме, выделе доли реконструированного дома, признании права собственности по иным основаниям.

Судебная коллегия при рассмотрении апелляционной жалобы не приняла во внимание доводы истца о невозможности представления доказательств в обосновании заявленных требований, поскольку Ч*** В.А. настаивал на вынесении решения по имеющимся в деле доказательствам, считая их достаточными.

Споры о сносе самовольной постройки

Обобщение показало, что у судов области не возникает трудностей при рассмотрении споров между гражданами о сносе самовольных построек, возведение которых нарушает право граждан на использование принадлежащего им земельного участка по назначению.

Удовлетворяя иски о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не отведенном для этих целей, суды определяют обстоятельства соответствия объекта целевому назначению земельного участка.

Так, решением Сызранского городского суда Самарской области от 02.11.2011 г. удовлетворены исковые требования Администрации г.о. Сызрань, суд обязал К*** Е.В. осуществить снос самовольно возведенного объекта - автомобильной мойки, расположенного по адресу: *** и привести земельный участок в соответствие с видом разрешенного использования земельного участка – под домом индивидуальной жилой застройки.

Судом установлено, что ответчица является собственницей земельного участка общей площадью 810 кв.м с разрешенном видом использования – под домом индивидуальной жилой застройки, который используется под размещение эксплуатируемой автомойки.

Делая вывод о том, что расположение автомойки как объекта 5-ого класса вредности, в зоне смешанной жилой застройки недопустимо, поскольку санитарно-защитная зона от таких объектов до жилой застройки согласно требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03 составляет 50 м, суд правильно пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Определением кассационной инстанции от 19.12.2011 г. решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба К*** Е.В. – без удовлетворения.

Вместе с тем, при разрешении вопросов, связанных со сносом самовольных построек, суды учитывают то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки.

Например, решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 06.05.2011 г. удовлетворены исковые требования прокурора Комсомольского района г. Тольятти о признании одноэтажного здания станции технического обслуживания размерами 57х7, 5 м, площадью 427, 5 кв.м по адресу: ***, самовольной постройкой.

Данным решением суд обязал ООО «Р***» снести указанное выше здание своими силами и за свой счет.

При этом из материалов дела следует, что на основании пролонгированного договора аренды от 21.07.2004 г. мэрией г. Тольятти предоставлен в аренду ООО «Р***» земельный участок площадью 11 136 кв.м по указанному выше адресу для строительства торгово-гостиничного комплекса со станцией технического обслуживания. Ответчик, не имея разрешения на строительство, возвел на предоставленном ему земельном участке в 2005 году одноэтажное здание станции технического обслуживания с указанными выше техническими характеристиками.

При отсутствии разрешения на ввод названного объекта в эксплуатацию, и не предоставления утвержденного градостроительного плана, необходимого для выдачи разрешительной документации, суд пришел к правильным выводам о наличии признаков самовольной постройки.

Удовлетворяя иск в части сноса самовольной постройки, суд согласился с доводами прокурора о возможной угрозе жизни и здоровью неопределенного круга посетителей СТО, возведенной с нарушением инженерно-технических требований.

Вместе с тем, доказательств существования такой угрозы на момент предъявления требования и в будущем при дальнейшей эксплуатации СТО, в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, в материалах дела не имеется.

При этом кроме установленного проверкой отсутствия у ответчика разрешений на строительство и ввод СТО в эксплуатацию, иных доказательств, подтверждающих несоблюдение инженерных требований, других норм и правил при осуществлении строительства спорного здания, а также наличия угрозы нарушения заявленных к защите прав и интересов неопределенного круга лиц, суду не предоставлено.

В связи с чем выводы суда о возможности сноса строения, возведенного арендатором на отведенном для этих целей компетентным органом земельном участке, при отсутствии только разрешения на строительство, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В материалах дела имеются сведения о подготовке Управлением архитектуры и градостроительства градостроительного плана по заявке ООО «Р***», что оставлено судом без внимания.

С учетом изложенного определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.07.2011 г. решение суда отменено в части удовлетворения требований прокурора о сносе здания с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении иска в этой части.

В качестве примера рассмотрения исков о сносе следует привести еще одно гражданское дело по иску прокурора Самарского района г. Самара, обратившегося в интересах неопределенного круга лиц и Российской Федерации с иском к К*** А.П. и Т*** С.П. о сносе самовольно возведенных строений – гостиницы и причала.

В обосновании требований прокурор ссылался на то, что ООО «Б***» на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный в 80 квартале Самарского лесничества на острове Поджабный, который в соответствии с протоколом общего собрания участников ООО «Б***» от 07.04.2007 г. № 1/09 разделен на равные доли по 0,1 га и закреплен за каждым из участников общества, в том числе за Т*** С.П. закреплен участок № 2, на котором ранее располагался срубовой дом на свайном фундаменте, относящийся к временным строениям в соответствии с Проектом организации использования переданного в аренду земельного участка.

На переданном Т*** С.П. земельном участке её братом К*** А.П. без разрешительной документации осуществлено строительство гостиницы и берегового укрепления. При этом срубовой дом демонтирован, усилен свайный фундамент бетонной конструкцией, с использованием кирпичных и монолитных конструкций.

Указывая на нарушение прав и законные интересы неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, прокурор просил признать деятельность ответчиков по строительству капитального объекта-гостиницы и причала незаконной, обязав их снести незаконно возведенные строения и восстановить положение, существовавшее до незаконной постройки на земельном участке, путем приведения участка в первоначальное состояние.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 10.08.2012 г. в удовлетворении исковых требований прокурору отказано.

Отменяя данное решение, судебная коллегия указала, что земельный участок, на котором осуществлена постройка, К*** А.П. не выделялся, при этом, передача участка в пользование его сестрой не свидетельствует о законном использовании им земельного участка.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 10.01.2006 г. ФГУ «С***» Агентства лесного хозяйства по Самарской области предоставил ООО «Б***» земельный участок площадью 2, 20 га за плату в аренду на срок 49 лет для использования в культурно-оздоровительных целях, и согласно п. 7.2 договора аренды, на предоставленном участке лесного фонда запрещается возведение объектов капитального строительства.

Из предоставленного прокурором акта осмотра земельного участка следует, что на участке площадью 10 соток расположен кирпичный двухэтажный капитальный дом, отделанный деревянным блокхаусом. В доме имеется бетонный подвал, на крыше - дымоход, в доме имеется электричество. Снаружи дома возведена бетонная стена - берегоукрепление.

Установлено, что спорный участок при предоставлении в аренду входил в состав лесного фонда. На основании Постановления Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда Самарской области от 10.03.2009 г. указанный земельный участок был признан лесным участком на землях иных категорий, расположен в зоне природных ландшафтов (Р-3) и строительство спорного сооружения требует специального согласования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 м и строительство берегоукрепления (стенки) из монолитных и сборных металлоконструкций является нарушением п. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ.

Ввиду отсутствия оснований для признания за ответчиками права собственности на самовольные строения по основаниям п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности заявленных требований, и постановила новое решение об удовлетворении иска прокурора в полном объеме.

Доводы ответчиков о том, что они предпринимали меры к легализации спорного строения, в подтверждение чего предоставили Постановления Главы г. Самары об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории для строительства гостиницы и причала, об утверждении графика проведения публичных слушаний по вопросу предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования и на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в г.о. Самаре, а также Постановление о разрешение К*** А.П. на условно-разрешенный вид использования спорного земельного участка для строительства гостиницы, судебная коллегия не приняла во внимание в виду того, что земельный участок, на котором расположено самовольное строение, К*** А.П. в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешение на строительство объектов капитального строительства не выдавалось.

Кроме того, в силу ч. 3 ст. 84 Земельного кодекса РФ включения земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Поэтому, перевод земельного участка из лесного фонда в категорию земель населенных пунктов путем установления границ г.о. Самара не свидетельствует о том, что арендатор земельного участка в лице ООО «Б***» самостоятельно может изменить условия использования земельного участка, предоставленного по договору аренды, в частности, осуществления капитального строительства на нем. (копия решения Самарского районного суда г. Самара от 10.08.2012 г. и копия Апелляционного определения от 12.11.2012 г. приложены к Справке)

В ходе рассмотрения данного спора возник вопрос об юридически значимых обстоятельствах, подлежащих установлению, в частности, подлежит ли выяснению вопрос о нарушении прав и законных интересов граждан нахождением на указанном выше земельном участке спорного строения в виде гостиницы, возведенного в целях культурно-оздоровительных мероприятий, с учетом того, что арендатор ООО «Б***» не возражал против строительства гостиницы.

Либо, установленные судом обстоятельства возведения самовольной постройки лицом, которому земельный участок не предоставлялся, являются безусловными основаниями для удовлетворения иска о сносе самовольного строения.

В ходе рассмотрения указанного выше гражданского дела истцом не отражено, в чем выражено нарушение прав граждан нахождением возведенного строения, притом, что до возведения строения с укреплением фундамента на земельном участке находилось иное аналогичное строение, но на сваях.

При рассмотрении исков данной категории, суды в ряде случаев приходят к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований о сносе самовольной постройки. Причиной отказа являются те обстоятельства, что самовольная постройка не нарушает прав и охраняемых законом интересов граждан, возведение объектов соответствует требованиям СНиП и пожарной безопасности.

Так, апелляционным определением от 31.07.2012 года судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда отменено решение Кинельского районного суда от 30.05.2012 года (гражданское дело № 2-238/12 по иску Г*** Т.П. к С*** В.В. о сносе самовольного строения, демонтаже ограждения, об устранении препятствий в пользовании земельным участком) в части удовлетворения исковых требований о сносе хозяйственной постройки, демонтаже ограждения из листов железа и шифера.

Из материалов дела следует, что ответчицей по договору купли-продажи, который не прошел государственную регистрацию, приобретен жилой дом и земельный участок под ним, на котором была возведена хозяйственная постройка и возведен забор между указанным земельным участком и земельным участком истца.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу о том, что расположение хозяйственной постройки и возведенное ограждение из листов шифера и железа на земельном участке ответчицы, не соответствует установленным правилам и требованиям, нарушает права и законные интересы истца.

Между тем, с выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, который в определении указал на отсутствие доказательств, подтверждающих нарушение спорной постройкой прав и законных интересов истца по владению, пользованию земельным участком, принадлежащим ей на праве собственности.

Руководствуясь положениями Постановления Пленума ВС РФ и ВАС № 10/22 от 29.04.2010 года, судебная коллегия указала, что иск подлежит удовлетворению в том случает, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Указывая на то, что несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что само по себе нарушение норм и правил в данном случае не свидетельствует о безусловном основании сноса хозяйственного строения и ограждения между участками.

В частности, доводы истца о нарушении инсоляции ее участка, не подтверждены соответствующими средствами доказывания, поскольку заключение эксперта по указанному вопросу не представлено. При отсутствии доказательств и расчетов несоответствия продолжительности инсоляции нормам СНиП, доводы истца в этой части признаны голословными.

Наряду с этим, руководствуясь п. 24 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 года, судебная коллегия не согласилась с выводом суда о возложении обязанности снести постройку на З*** И.Е., Д*** В.М. и Г*** Т.М., поскольку указанные лица не осуществляли самовольное строительство, хозяйственная постройка возведена З*** И.В., что подтвердилось в судебном заседании.

Определением судебной коллегии по граждански делам Самарского областного суда от 17.01.2011 года, ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, отменено и направлено на новое рассмотрение решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 10.11.2010 года, которым отказано в удовлетворении иска прокурора Центрального района г. Тольятти в интересах неопределенного круга лиц, П*** Н.Л. к С*** А.Е. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и об ее сносе.

При новом рассмотрении дела, истцы настаивали на исковых требованиях, указывая на то, что ответчик без соответствующих разрешений, своими силами и за счет собственных средств осуществляет строительство объекта капитального строительства на принадлежащих ему земельных участках, общей площадью 600 кв.м, расположенных в СТ «В***» г. Тольятти. При этом, как указывает прокурор, ответчик допустил существенное нарушение строительных норм и правил, поскольку процент застройки садового участка составляет более 50% при максимально допустимом 25%, а первый этаж объекта возведен с восточной стороны по границе земельного участка при минимально допустимой ширине бокового двора 3 метра.

В свою очередь истец П*** Н.Л., в обоснование иска указала на нарушение ее прав как собственника соседнего земельного участка, поскольку ответчик не согласовал с ней строительство объекта, не отступил от границ ее земельного участка, чем нарушил градостроительные нормы и правила.

Представитель третьего лица – Мэрии г.о. Тольятти поддержала исковые требования, ссылаясь на то, что земельные участки СТ «В***», в границах которых находятся земельные участки ответчика, расположены в территориальной зоне Р-5, то есть в зоне садово-огородных участков, на территории которых решением Тольяттинской городской Думы от 04.02.1998 года № 220 предписано запретить строительство капитальных зданий и коммуникаций. Кроме того, спорная самовольная постройка противоречит Правилам землепользования и застройки г.о. Тольятти, утвержденных решением Думы г.о. Тольятти от 24.12.2008 года № 1059, поскольку превышает, максимальны параметры возведения жилых строений в зоне Р-5.

Третье лицо – К*** Н.В. также просила иск удовлетворить, ссылаясь на нарушение ее прав, поскольку самовольная постройка ответчика вышла за пределы садового участка ответчика на территорию жилой застройки, повлияла на уменьшение внутриквартальной территории.

При разрешении спора судом установлено наличие права собственности ответчика на вышеуказанные земельные участки и факт возведения на них объекта недвижимости, законность которого оспаривается истцами в связи с отсутствием разрешения на строительство и существенным нарушением строительных норм и правил и требований Градостроительного кодекса.

Не соглашаясь с доводами истцов, суд указал следующее.

Решением Тольяттинской городской Думы от 04.02.1998 года, на которое истцы ссылались в обоснование требований, было постановлено лишь утвердить задание на разработку проекта детальной планировки микрорайона Портовый, притом, что до настоящего времени данный проект не разработан. Поскольку спорная постройка расположена в зоне Р-5, суд посчитал, что разрешенным видом использования земельного участка в настоящее время является возведение на нем жилого строения, в том числе, капитального.

Проводя аналогию с нормами закона, действующего до 1990 года, суд отметил в решении о том, что действующим гражданским законодательством не введены ограничения, касающиеся предельных размеров жилых строений, возводимых на садовых земельных участках, учитывая при этом необходимость соблюдения строительных норм и правил.

Одновременно с этим, опираясь на положения ст. 19 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», суд пришел к выводу о том, что закон предоставляет собственнику право на возведение на садовом земельном участке капитального жилого строения с возможностью круглогодичного проживания в нем.

Указанная позиция отражена и в Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П.

Принимая во внимание Правила землепользования и застройки г.о. Тольятти, не исключающие право ответчика возводить на принадлежащем ему земельном участке объекты капитального строительства, суд обоснованно не принял во внимание ссылки представителя Мэрии г.о. Тольятти на решение Исполкома от 26.10.1979 г. и устав СНТ «В***», указав на противоречия действующему законодательству.

При этом, суд правильно признал несущественным нарушения ответчиком нормы застройки на 2%, поскольку, согласно техническому заключению № 99Ж ООО «Э***» от 23.09.2010 года, указанный процент не превышает рекомендованную СНиП 30-02-97.

Также суд обоснованно учел принятие ответчиком мер для постановки вышеуказанных земельных участков на кадастровый учет в качестве единого земельного участка и факт приобретения ответчиком соседнего земельного участка, что повлияет на уменьшение степень застройки.

Доводы о том, что, объект возведен с восточной стороны по границе земельного участка при минимально допустимой ширине бокового двора 3 метра, суд правильно не принял во внимание в качестве основания для удовлетворения требований, поскольку возведение спорного строения осуществлено на месте ранее существовавшего деревянного жилого дома, расположенного именно по границе участка с восточной стороны.

Установив, что самовольное строение возведено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, безопасности его возведения для окружающей среды и земли как природного объекта, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом суд обоснованно не принял во внимание доводы лиц, участвующих в деле о нарушении прав граждан, поскольку указанные обстоятельства не нашли подтверждения в судебном заседании.

Судебная коллегия по гражданским делам согласилась с выводами суда первой инстанции.

Рассмотрим ещё один пример отказа в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки:

Прокурор Самарского района г. Самары обратился в суд к ЗАО «А***», ООО «У***» с иском о признании действий незаконными, возложении обязанностей по демонтажу самовольно возведенного строения, указав в обоснование требований на то, что ООО «У***» на переданной ему в аренду ЗАО «А***» части сооружения – асфальтовой площадке – установлен металлокаркас автомойки на 2 поста без соответствующих разрешений на реконструкцию объекта капитального строительства. Прокурором указано, что размещение на данном земельном участке автомойки противоречит видам разрешенного использования земельного участка, отнесенного к зоне Ц-1, согласно карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в г. Самаре и нарушает права граждан на благоприятную окружающую среду.

Ответчики иск не признали, указывая на то, что размещение мойки соответствует действующим строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, является временным сооружением и не нарушает прав и интересов третьих лиц и граждан.

Представители третьих лиц, привлеченных к участию в деле – администрации г.о. Самара, Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, ТСЖ «С***», СТЖ «Д***» исковые требования поддержали и просили суд удовлетворить их по изложенным в иске основаниям.

Вместе с тем, суд пришел к выводу о том, что истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не доказан факт нарушения ответчиками норм действующего законодательства при установке временного сооружения, указав в решении следующее.

Согласно техническому заключению и результатам обследования конструкций сборно-разборного здания автомойки, спорное сооружение является временным и не относится к объектам капитального строительства. Кроме того, в настоящее время по назначению автомойка не используется. Подключение к инженерным коммуникациям отсутствует и при его возведении асфальтовое покрытие автомобильной стоянки было сохранено и улучшено.

Установив, что спорное строение не относится к объектам капитального строительства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в силу положений ст. ст. 49, 51 ГК РФ для его установки не требуется получения разрешения на реконструкцию, в связи с чем доводы о допущенных ответчиками нарушениях норм действующего законодательства и необходимости получения архитектурно-планировочного задания на проектирование и возведение спорного сооружения, признал несостоятельными.

С учетом того, что факт самовольной реконструкции объекта капитального строительства не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела, суд указал на право ответчиков на осуществление любых действий, связанных с владением, пользование и распоряжением, принадлежащим им на праве собственности имуществом, в том числе путем установки любых временных сооружений, сделав вывод о необоснованном ограничении прав ответчиков (владельца и титульного владельца) в случае удовлетворения иска.

Кроме этого, суд посчитал, что истцом не представлено доказательств о нарушении ответчиками санитарных норм при сооружении временного строения – мойки, приняв во внимание заключение по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы, в соответствии с которой сооружение автомойки соответствует СанПиН.

Учитывая положения Правил застройки и землепользования г.о. Самара, суд пришел к выводу о том, что на земельном участке, принадлежащем ЗАО «А***», разрешено размещение временных сооружений автомойки, в связи с чем не принял во внимание доводы истца о нарушении ответчиками Правил застройки и землепользования в г.о. Самара в части несоответствия вида разрешенного использования земельного правового зонирования.

Придя к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих нарушение прав и законных интересов жильцов близлежащих домов, суд указал, что в настоящее время сооружение мойки не завершено, строительство приостановлено, мойка не функционирует, притом, что доводы представителей третьих лиц о возможном нарушении чьих-либо прав в будущем не могут быть положены в основу решения о возложении на ответчиков обязанностей по демонтажу законно возведенного временного сооружения автомойки.

Таким образом, полагая, что спорное временное сооружение размещено ответчиками на законных основаниях, чьи-либо права и законные интересы действиями ответчиков не нарушены, суд отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением суда Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары в апелляционной жалобе просил решение суда отменить.

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда, полагая решение суда по существу правильным, указала на обоснованность выводов суда относительно того, что спорное сооружение не является объектом капитального строительства, в связи с чем разрешения и наличия архитектурно-планировочного задания на проектирование и возведение автомойки не требуется.

Кроме того, судебная коллегия, согласилась с позицией суда первой инстанции относительно несущественности нарушений ответчиками Правил застройки и землепользования г.о. Самары в части несоответствия вида разрешенного использования земельного участка его целевому назначению.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположены автостоянка и временное сооружение автомойки, находится в зоне Ц-1 согласно карте правового зонирования. В силу Правил застройки и землепользования г.о. Самара, в данной зоне разрешается размещение предприятий бытового обслуживания населения. Согласно общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 28.06.1993 г. № 163, к бытовым услугам отнесены уборочно-моечные работы, что не исключает возможность строительства на указанном выше земельном участке спорного объекта, находящегося в границах земельного участка, принадлежащего ответчику – ЗАО «А***» на праве собственности.

При отсутствии доказательств, свидетельствующих о реконструкции объекта капитального строительства, несоблюдении ответчиками градостроительных и строительных норм при установке автомойки, нарушении прав и охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц и наличии угрозы жизни и здоровью граждан, судебная коллегия признала обоснованными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Вместе с тем, полагая решение суда по существу законным и обоснованным, судебная коллегия посчитала преждевременными выводы суда первой инстанции о соблюдении ответчиками санитарных норм и правил при строительстве автомойки, поскольку она не используется по целевому назначению, подключение к инженерным коммуникациям отсутствует, в связи с чем исключила указанные суждения из мотивировочной части оспариваемого решения (копия решения Самарского районного суда от 06.06.2012 г. и копия Апелляционного определения от 01.10.2012 г. приложена к Справке).

 

Судья Самарского областного суда                                                                     М.В. Пискунова